本文核心觀點：

房地產(chǎn)后市場（下稱“房后”）產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的三浪疊加：

•  房后流量從2C主導往2B主導演變

•  “一站式采購”帶來決策點的減少

• 裝配式對行業(yè)鏈條的全面重塑

一、 當我們聊房后時我們在聊些什么

對于這個大市場，傳統(tǒng)玩家主要在裝修和家居建材兩塊：

家居建材

中國的定制家具生產(chǎn)能力已經(jīng)全球領(lǐng)先，軟體家具無論產(chǎn)量還是消費量也都已經(jīng)是世界上最大的市場。龍頭歐派家居、敏華控股也均在2018年攜手跨入百億收入俱樂部；在流通端也有華耐、惠泉等強勢的經(jīng)銷巨頭；而在零售市場，更有紅星美凱龍、居然之家這種大marketplace。 根據(jù)紅星美凱龍招股書公布的數(shù)據(jù)，2017年中國家居建材65%的銷售還是走直接2C的零售渠道。考慮進入連鎖賣場動輒2-3倍的加價率，對比日本等以2B渠道為主的行業(yè)生態(tài)，這個數(shù)萬億市場的流通環(huán)節(jié)還有巨大的優(yōu)化空間。 

裝修環(huán)節(jié)

相比其他消費品生產(chǎn)制造-流通-履約服務的成熟鏈條分工，房后領(lǐng)域的裝修環(huán)節(jié)既包含了一部分工廠的生產(chǎn)制造屬性，還承擔了很多產(chǎn)品的流通和履約服務職能。在中國完成內(nèi)裝工業(yè)化前的很長一段時間內(nèi)，裝修環(huán)節(jié)無疑會是整個房后市場重要的一環(huán)，考慮到中國目前依然很低的設(shè)計師滲透率，裝修作為買房后經(jīng)歷的第一個環(huán)節(jié)，對于其他家居建材銷售，還有部分流量入口價值。 

除了裝修和家居建材兩部分玩家自身的發(fā)展和博弈，房源端的屬性也會很大程度影響裝修和家居建材市場的生態(tài)。一線城市二手房/存量為主的市場和三四線及更下沉城市新房主導的市場就有著很大的差異。而隨著新房市場精裝交付政策的不斷落地，原來占市場主流的毛坯房份額也在不斷被其他類型房源蠶食；房開商、公寓運營方、二手房中介等諸多玩家，在經(jīng)過了規(guī)模野蠻增長的階段后，也在借力信息化，把觸手不斷伸向裝修以及家居建材流通，提高單客戶ARPU。 

源碼資本在二手房交易領(lǐng)域投資了貝殼找房，在新房交易端投資了居理新房，租房領(lǐng)域還投資了自營長租公寓運營商自如和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺會找房。我們也一直在關(guān)注房源端的變化趨勢以及對房后市場帶來的變化。 

二、 從餐飲行業(yè)看裝修行業(yè)的困局

作為房后鏈條的重要一環(huán)，裝修行業(yè)卻幾乎是整個行業(yè)鏈條上最分散的存在。這種大行業(yè)小公司的特性和餐飲很像：

如果拆分現(xiàn)在裝修行業(yè)玩家的職責，主要有營銷設(shè)計、項目管理和施工交付三部分職能。在現(xiàn)在裝修行業(yè)的生態(tài)里，工長/工頭身兼項目經(jīng)理、客服、工程管理、甚至銷售等多項職能，無論在不同裝修公司被叫冠以什么稱呼，工長這一角色在很長一段時間內(nèi)，都會是產(chǎn)業(yè)鏈條上不可或缺的一員。而憑借高交付質(zhì)量帶來眾多回頭客的優(yōu)質(zhì)工長和小裝修公司，長期都會是裝修市場的重要玩家。而在另一方面，隨著業(yè)務規(guī)模的增長，對工長、工人的精細化管理的反規(guī)模重力也是所有大裝修公司都必須要突破的天花板。 

但在標準化家裝、批量精裝和工裝領(lǐng)域，業(yè)務特性導致公司管理半徑本身就會比傳統(tǒng)家裝公司大，管理問題的反規(guī)模拉力相對較弱，收入的理論天花板也會更高。而隨著BIM等信息化產(chǎn)品的應用，裝修行業(yè)的管理半徑也在擴大。 

在工裝領(lǐng)域，源碼資本也布局了專注辦公室快裝領(lǐng)域的inDeco領(lǐng)筑智造。

三、他山之石——日本房后生態(tài)對中國的啟示

相比歐美這種獨棟建筑為主的住宅類型，同樣高人口密度的日本Apartment占比相對較高，對中國市場的發(fā)展也相對更有借鑒意義：

和中國市場相比，日本市場整體的部品化、裝配化程度更高。而對于不同品類的部品，本身品類工業(yè)化程度就更高，流通和落地服務在品牌商/渠道主導的體系內(nèi)也已經(jīng)非常高效。部品提供商體系完成了中國裝修公司職能中最重管理的施工交付環(huán)節(jié)。 

而在房源端，日本的房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房中介經(jīng)過多年發(fā)展后也已經(jīng)很成熟，新房基本都是精裝交付，部分存量住宅翻新也會找地產(chǎn)物業(yè)公司；二手房也都會有二手房中介重新裝修完成后才掛到市場上銷售。除了這部分沒有設(shè)計營銷需求的房源，對于業(yè)主主導的裝修，日本還是世界上室內(nèi)設(shè)計滲透率最高的國家，有專業(yè)公司完成設(shè)計營銷職能。 

而對于中國裝修公司僅存的項目管理（PM）職能。由于部品的工業(yè)化程度較高，現(xiàn)場施工很少，項目管理的難度大大降低，基本是由營銷、設(shè)計端玩家“順便”完成的。相比中國業(yè)主自己承擔部分項目PM角色后“基本都成為裝修專家”的現(xiàn)象，日本業(yè)主只用等工期結(jié)束后拿到“所見即所得”的效果，無疑是更好的體驗。 

四、房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)路在何方？

相比起發(fā)達國家房后市場長周期下逐步而緩慢演進的過程，中國的房后市場是在短時間內(nèi)有多股力量和變化同時在角力： 

房后流量從2C主導往2B主導演變

近年，各類家具建材的經(jīng)銷商尤其是在賣場渠道開店的經(jīng)銷商都在感慨生意難做了。誠然，房地產(chǎn)不景氣是一方面因素，但另一方面，地產(chǎn)商、裝修公司都在建材家居的流量上游建起了一道道的大壩。 隨著精裝房、租賃等趨勢的滲透不斷提高，各類有房源流量的玩家不斷向房后各個品類滲透；裝修等前導環(huán)節(jié)也把觸手逐漸向后續(xù)環(huán)節(jié)的滲透，房后市場掉到2C零售公海的流量也在逐步減少。

 “一站式采購”帶來了決策點的減少

和流量供給端的變化在同步發(fā)生的，還有需求側(cè)業(yè)主對一站式購買訴求的不斷增強。行業(yè)主流從傳統(tǒng)的只負責施工的清包模式逐步變成的業(yè)主只決策主材的半包模式；而從2014年愛空間在北京開始做整裝套餐至今，5年時間內(nèi)北京裝修市場的全包整裝套餐滲透率已經(jīng)達到了30%。 傳統(tǒng)的房后領(lǐng)域，設(shè)計、裝修施工、主材、定制、軟裝、家具等環(huán)節(jié)都是不同且相對獨立的決策點，長流程決策中，不同品類都有單獨獲客、售賣的空間，隨著消費者決策點的減少，異業(yè)合作/整裝套餐占比也會逐步增加。近年不同品類的上市公司接連提出全品類的大家居戰(zhàn)略，也是一種變相的“一站式采購”體驗。

在“一站式采購”下，家居建材行業(yè)的營銷價值會變?nèi)?，但?yōu)質(zhì)供應鏈/產(chǎn)能的整合者，尤其可以完成好終端履約交付的渠道，都會有長期價值。

類比餐廳領(lǐng)域的美菜等食材配送商，我們投資的掌上輔材現(xiàn)在已經(jīng)是北京最大的輔材配送商，經(jīng)過一年多的時間，掌上輔材單月采購額和服務工地數(shù)已經(jīng)遠超北京任何一家裝修公司。高效的物流等基礎(chǔ)設(shè)施提供商也會在行業(yè)發(fā)展中有一席之地。

裝配式對行業(yè)的全面重塑

中國房后裝修賽道的整體裝配化比例依然較低，現(xiàn)場濕作業(yè)的占比仍居高不下。一方面，整體裝配式內(nèi)裝解決方案的公司在快速發(fā)展；另一方面，類似集成吊頂、定制家具等裝配化發(fā)展較快的部品也在逐步脫離現(xiàn)場作業(yè)進行工業(yè)化，比全屋裝配化更早完成部品裝配化。隨著中國內(nèi)裝工業(yè)化的不斷完善，中國的產(chǎn)業(yè)分工也會更向日本現(xiàn)狀靠近。 

當前房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)尚處于很早期的發(fā)展階段，還是一片充滿機會的藍海市場。也歡迎對這個大賽道有興趣的創(chuàng)業(yè)者和我們一起探討房后領(lǐng)域的變化和機會，掘金房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)！